Comprare la prima casa con un mutuo è un percorso articolato che attraversa decine di passaggi, dalla primissima ricerca fino al momento in cui il notaio ti consegna le chiavi. Questa guida ti accompagna lungo l'intero tragitto, con indicazioni concrete su tempistiche, costi e documenti necessari in ogni fase. L'obiettivo è semplice: arrivare preparato a ogni appuntamento e non farti cogliere di sorpresa da spese o requisiti imprevisti.
Fase 1 — Preparazione Finanziaria
Prima ancora di cercare casa, occorre fare chiarezza sulla propria situazione economica. Il primo dato da determinare è il budget complessivo: non soltanto l'importo del mutuo, ma tutto il denaro necessario per portare a termine l'operazione. Oltre alla rata mensile, servono fondi per l'anticipo (generalmente il 20% del prezzo, a meno di accedere al Fondo Consap), per le imposte sull'atto (dal 2% al 9% a seconda che sia prima o seconda casa), per il notaio (1.500-3.500 euro per l'atto di mutuo più 2.000-4.000 euro per la compravendita), per l'eventuale agenzia immobiliare (2-4% + IVA del prezzo) e per le spese bancarie (perizia, istruttoria, assicurazione).
Il secondo passo è verificare la propria storia creditizia. Le banche consultano le banche dati (CRIF, CTC) per accertare che non esistano ritardi nei pagamenti o segnalazioni negative. Puoi richiedere gratuitamente il tuo report una volta l'anno. Se risultano anomalie, è meglio saperlo prima e risolverle, piuttosto che scoprirlo quando la banca rifiuta la pratica.
Fase 2 — Ricerca del Mutuo e Pre-delibera
Con il budget definito, puoi iniziare a confrontare le offerte di mutuo. Il consiglio è di raccogliere almeno 4-5 preventivi da banche diverse (online e tradizionali) e confrontare il TAEG, non il TAN. Una differenza di 0,30 punti di TAEG su un mutuo da 180.000 euro a 25 anni vale oltre 10.000 euro di interessi sul totale.
La pre-delibera (o delibera reddituale) è un passaggio opzionale ma molto utile: la banca valuta la tua capacità di rimborso sulla base dei documenti reddituali, senza ancora esaminare un immobile specifico. In caso di esito positivo, ottieni una ragionevole certezza che il mutuo ti verrà concesso, e puoi cercare casa con maggiore serenità. Tempistiche: 7-15 giorni lavorativi.
Fase 3 — Ricerca e Proposta sull'Immobile
Una volta individuato l'immobile, si formula una proposta di acquisto (generalmente accompagnata da un assegno di caparra di 5.000-10.000 euro) che, se accettata dal venditore, sfocia nella firma del contratto preliminare (compromesso). Il compromesso va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni e prevede il versamento di una caparra confirmatoria (tipicamente il 10-15% del prezzo). A questo punto il percorso diventa vincolante per entrambe le parti.
Inserisci sempre nel compromesso una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo. Se la banca non delibera il finanziamento, la clausola ti consente di recedere dall'acquisto e recuperare la caparra. Senza questa clausola, se il mutuo viene rifiutato rischi di perdere sia la caparra sia di dover risarcire il venditore.
Fase 4 — Istruttoria Bancaria e Perizia
Con il compromesso firmato, presenti alla banca la documentazione completa: documenti personali, reddituali e immobiliari. La banca avvia l'istruttoria (valutazione del profilo creditizio) e incarica un perito di ispezionare l'immobile. Il perito verifica il valore di mercato, la conformità catastale e urbanistica e l'assenza di abusi. Se il valore peritale risulta inferiore al prezzo pattuito, la banca calcolerà il LTV su quel valore, e potresti dover integrare l'anticipo con fondi propri.
Tempistiche: l'istruttoria richiede 10-20 giorni, la perizia 10-15 giorni. La delibera definitiva arriva 5-15 giorni dopo la perizia. In totale, dalla domanda completa alla delibera passano 30-50 giorni.
Fase 5 — Stipula e Erogazione
Con la delibera positiva si fissa la data del rogito notarile. Il notaio prepara due atti: quello di compravendita e quello di mutuo. Alla stipula sono presenti acquirente, venditore, il delegato della banca e il notaio. Dopo la firma, il notaio iscrive l'ipoteca e registra gli atti. L'erogazione del mutuo può essere contestuale (immediata) o differita (10-11 giorni dopo, per il consolidamento dell'ipoteca). Nel secondo caso, la banca spesso utilizza un prefinanziamento ponte.
Dall'avvio della ricerca alla consegna delle chiavi passano mediamente 3-5 mesi. Avvia la procedura del mutuo con almeno 90 giorni di anticipo rispetto alla data di rogito indicata nel compromesso.
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