La domanda più frequente di chi si avvicina al mutuo è: quanto posso ottenere dalla banca? L'importo massimo dipende da tre variabili che le banche incrociano tra loro: il reddito netto disponibile, il valore dell'immobile e la storia creditizia. Ecco come calcolare autonomamente la cifra prima ancora di entrare in banca.
Il Calcolo dal Reddito: La Regola del 33%
Le banche stabiliscono che la somma di tutte le rate in corso (mutuo, prestiti auto, finanziamenti) non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile del nucleo familiare. Il valore standard è il 33%. Se il nucleo guadagna 3.200 euro netti al mese, la rata massima ammissibile è circa 1.056 euro. Se esiste già un finanziamento auto da 280 euro/mese, la rata mutuo massima scende a 776 euro.
Tabella: Importo Massimo in Base al Reddito
Importi calcolati al tasso fisso 2,85%, senza altre rate in corso:
| Reddito Netto Famiglia | Rata Max (33%) | Mutuo Max 20 anni | Mutuo Max 25 anni | Mutuo Max 30 anni |
|---|---|---|---|---|
| €1.600 | €528 | €96.000 | €112.000 | €124.000 |
| €2.200 | €726 | €132.000 | €154.000 | €171.000 |
| €2.800 | €924 | €168.000 | €196.000 | €217.000 |
| €3.400 | €1.122 | €204.000 | €238.000 | €264.000 |
| €4.200 | €1.386 | €252.000 | €294.000 | €326.000 |
Il Limite del Valore Immobile (LTV)
Anche se il reddito consentirebbe un importo elevato, la banca non finanzia più dell'80% del valore peritale dell'immobile (il cosiddetto LTV — Loan to Value). Su un immobile valutato 220.000 euro, il mutuo massimo è 176.000 euro. Il restante 20% (44.000 euro) deve provenire da risparmi propri. L'eccezione è il Fondo Consap, che consente il 100% per le categorie ammesse.
Se il perito della banca valuta l'immobile 200.000 euro ma il prezzo concordato con il venditore è 220.000, il mutuo massimo è 160.000 euro (80% di 200.000), e dovrai coprire 60.000 euro di tasca tua anziché i 44.000 previsti.
Gli Altri Fattori che Pesano
Oltre a reddito e LTV, le banche valutano: il tipo di contratto (indeterminato pesa più del determinato), l'anzianità lavorativa (almeno 6-12 mesi), la storia creditizia (nessun ritardo nei pagamenti), l'età (il mutuo deve chiudersi entro i 75-80 anni) e le spese fisse documentabili. Un libero professionista con reddito variabile potrebbe ottenere un importo inferiore a un dipendente con lo stesso reddito medio, perché la banca applica coefficienti di abbattimento sulla parte variabile.
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