La sostituzione del mutuo è l'operazione con cui chiudi il mutuo attuale presso la tua banca e ne accendi uno nuovo presso un altro istituto, per un importo superiore al debito residuo. La differenza ti viene erogata come liquidità aggiuntiva. È l'unica opzione quando hai bisogno di soldi extra e la surroga non basta (perché la surroga trasferisce solo l'importo residuo).
Sostituzione vs Surroga: Le Differenze Chiave
| Aspetto | Surroga | Sostituzione |
|---|---|---|
| Importo | Solo debito residuo | Debito residuo + liquidità |
| Costo | Zero (per legge) | A carico del mutuatario |
| Spese notarili | Pagate dalla nuova banca | A carico tuo: €2.000-4.000 |
| Perizia | Pagata dalla nuova banca | A carico tuo: €200-500 |
| Imposta sostitutiva | Non dovuta | 0,25% (prima casa) o 2% |
| Tempi | 45-60 giorni | 45-75 giorni |
Quando la Sostituzione Ha Senso
La sostituzione si giustifica quando: hai bisogno di liquidità per ristrutturare, vuoi consolidare altri debiti (finanziamenti, carte revolving) in un'unica rata più bassa, oppure il risparmio sul tasso è così significativo che copre ampiamente i costi dell'operazione.
Esempio numerico: debito residuo 95.000€ al 4,20%, mancano 17 anni. Nuova sostituzione: 120.000€ al 2,90% per 20 anni. La rata passa da 728€ a 661€ (−67€/mese), ottieni 25.000€ di liquidità. Costi dell'operazione: notaio ~3.000€, perizia ~350€, imposta sostitutiva ~300€. Totale: ~3.650€. Il risparmio sulla rata ripaga i costi in circa 4 anni e mezzo.
Allungando la durata nella sostituzione, la rata cala ma il costo complessivo degli interessi può aumentare sensibilmente. Calcola sempre il costo totale del finanziamento (rate × durata) per confrontare correttamente vecchio e nuovo mutuo.
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